Как вернуть недвижимость, которую разделили

Алгоритм защиты прав на захваченный объект, из которого злоумышленники выделили и продали самостоятельные части

Рейдерский захват собственности стал в Украине повседневным явлением.

Как правило, цель злоумышленников – получить контроль над объектом, закрепить за собой права на ликвидное имущество и выгодно его реализовать.

Раньше для этого использовали схему перепродажи: имущество формально 2-3 раза переходило из рук в руки, после чего оказывалось в собственности так называемого «добросовестного приобретателя», истребовать у которого такое имущество было крайне тяжело.

Утратила свою популярность эта схема в 2014 году после выхода в свет постановления пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 07.02.2014  № 5.

В указанном постановлении Пленум высказал позицию, что истребовать незаконно выбывшее имущество у «добросовестного приобретателя» можно и нужно. Более того, разъяснил механизм.

Как следствие, интерес к выставленным на продажу объектам с сомнительным прошлым резко пошел на спад.

Однако, рейдерам не пришлось долго сидеть без дела, так как был придуман новый механизм легализации захваченного имущества – раздел.

Получив права на объект недвижимости, злоумышленники:

1) выделяют из него ликвидные части;

2) регистрируют их как новые самостоятельные объекты;

3) после чего отчуждают их в пользу третьих лиц.

Например, именно так рейдеры поступили с офисным центром компании с иностранными инвестициями, которая, к счастью, с помощью юристов Национального регистрационного центра смогла защитить свои права и вернуть объект.

В чем сложность возврата объектов, разделенных подобным путем?

В том, что неопытные юристы, как правило, оспаривают в суде первую сделку, в результате которой объект выбыл из владения клиента. В таком случае, даже если иск будет удовлетворен, решение суда невозможно выполнить.

Почему? Потому что первоначальный объект в результате последующего выделения из него частей изменился, а это – не учтено в решении суда.

Как следствие, регистратор не может возобновить права на условный «объект под номером 111 площадью 2000 кв.м», так как согласно реестру прав на недвижимое имущество этот объект уже имеет площадь не 2000 кв.м, как указано в решении суда, а 250. И состоит не из 15 помещений, а из одного.

Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации прав (пункт 5 статьи 24 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Получается, что необходимо снова идти в суд и оспаривать выделение отдельных самостоятельных частей, а также их последующее отчуждение, но далеко не факт, что пока иск будет удовлетворен, объект не изменится в очередной раз.

Какой выход из этой ситуации?

1. При подготовке искового заявления отследить всю историю спорного объекта, от первого незаконного отчуждения и вплоть до последних продаж выделенных частей.

2. В исковом заявлении просить суд признать незаконными не только первое отчуждение, а и все последующие действия с объектом, включая выделение самостоятельных частей и сделок с ними.

3. Остановить на время рассмотрения иска дальнейший переход прав и «размножение» частей – путем наложения ареста на имущество как меры обеспечения иска в хозяйственном процессе или в рамках уголовного производства.

4. Уточнить исковые требования до начала рассмотрения иска по сути – если с момента его подачи и до ареста имущества произошел очередной переход прав или раздел.

5. Сформулировать исковые требования так, чтобы государственный регистратор мог практически исполнить решение суда.

Пользуясь изложенным алгоритмом действий, юристы Национального регистрационного центра смогли быстро и эффективно помочь своим клиентам восстановить права на объекты, по которым до нас судебные тяжбы тяжело и безуспешно длились много лет.

Надеемся, что опыт НРЦ позволит и Вам эффективно отстаивать свои права.

Руслан Квитин, Виталий Зварич, Виталий Черепаха

Поделиться публикацией

0